Cartera morosa en propiedad horizontal: cómo cobrar las cuotas de administración

Las cuotas de administración son las expensas comunes con las que se pagan la vigilancia, el aseo, el mantenimiento y los servicios del conjunto o edificio. Cuando varios propietarios se atrasan, toda la copropiedad se ve afectada. Este es el camino habitual para recuperar esa cartera, bajo el régimen de la Ley 675 de 2001.

1. Quién debe y quién cobra

Los propietarios están obligados a pagar las expensas comunes en la forma que fije el reglamento de propiedad horizontal. El cobro corresponde a la persona jurídica de la copropiedad, a través de su administrador, que es su representante legal.

2. Cobro persuasivo

Antes de demandar conviene agotar una etapa de cobro persuasivo: comunicaciones por escrito, estado de cuenta claro y una propuesta de acuerdo de pago. Un acuerdo bien documentado suele ser más rápido y barato que un proceso judicial.

3. El certificado del administrador

En el proceso ejecutivo, el certificado expedido por el administrador sobre la deuda de expensas sirve como título ejecutivo, según lo previsto en la Ley 675 de 2001. Por eso es importante que las cuentas estén al día, que los conceptos sean claros y que las cuotas hayan sido aprobadas conforme al reglamento y a las decisiones de la asamblea.

4. Proceso ejecutivo y medidas sobre bienes

Si no hay pago ni acuerdo, se presenta la demanda ejecutiva. Dentro del proceso pueden solicitarse medidas cautelares sobre el inmueble o sobre otros bienes del deudor, para asegurar el pago.

5. Errores frecuentes

• Cuotas extraordinarias aprobadas sin el quórum o la mayoría exigidos.
• Estados de cuenta con conceptos o intereses mal calculados.
• Falta de soportes de las notificaciones al propietario.

Cada copropiedad tiene su propio reglamento, por lo que conviene revisarlo antes de iniciar el cobro. Esta información es general y no reemplaza la asesoría de un abogado sobre su caso.